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      停止供應 會是系統性金融風險的開始嗎?

      停止供應 會是系統性金融風險的開始嗎?

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      編輯: 喵星人
      信息來源: 單仁行
      更新日期: 2022-07-16 09:53:30
      摘要

      最近,你們有沒有注意,有新聞說全國已經有15個省超過50個樓盤的業主,單方面發布了“停供”聲明,拒絕繼續向銀行償還買房的貸款。

      • 正文開始
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      停供,會不會成為系統性金融風險的開始?

      最近大家有沒有注意到,有新聞說全國15個省份50多套房產的業主單方面發布“停供”聲明,拒絕繼續向銀行還貸買房。

      停供,會不會成為系統性金融風險的開始?

      根據廣發證券的統計,從潛在受影響的銀行資產來看,如果停工5億平方米,按照1萬平方米的價格,對應的受影響資產為5萬億元;如果所售房產平均首付比例為60%,則涉及2萬億按揭貸款。

      于是,這就引發了業內的猜測。這一輪停供會不會成為系統性金融風險的開始?

      可能大部分人還不明白,幾十個樓盤怎么停供,涉及系統性金融風險?

      今天我們就用簡單的語言來談談房地產業務的邏輯和關系,以及由此帶來的影響。

      停供,會不會成為系統性金融風險的開始?

      在中國,房地產是一個特殊的行業。

      有人稱之為“中國經濟的驅動力”,因為房地產帶動了建筑、家電、鋼鐵、家具、裝修等一系列行業的快速發展。

      有人稱之為“人民幣的生產機器”,因為在房子和土地升值和抵押貸款的循環中,銀行會釋放越來越多的貨幣。

      也有人稱之為“普通人快速致富的途徑”。比如你十年前在深圳買了一套房子,現在它的價格可能翻了2-3倍。

      不管這些復雜的說法對不對,我們都用簡單的詞語來描述。房地產商業的邏輯就像一個倒三角結構。

      停供,會不會成為系統性金融風險的開始?

      它上面兩個角是銀行(金融系統),另一個是土地(政府財政),下面是老百姓的住房需求。

      span>對任何一家房地產企業來說,要想持續性發展,都離不開兩件事:買地和開發,其中買地是基本盤,有地在手,開發就只是時間問題。


      特別是在房地產高速增長的那段時間里,地產企業都不會等到買完地,開發好,等到把房子全賣了再去買地,而是先買地,保證業務的持續增長,因為土地,特別是黃金地段的土地是非常有限的。


      對地方政府來說,一方面要維持政府單位的支出,一方面要促進地方的經濟繁榮和城鎮化發展,地方當然樂于地產商買下自己的土地進行開發,帶動周邊經濟,讓整個城市增值,同時,土地財政也成了地方政府最重要的收入來源。


      在中國的大部分城市,土地收入來源占到當地財政的一半以上。


      對銀行來說,銀行主要的角色是一個信用和流通的發生器。


      因為不管是從政府拿地,還是地產開發都需要大量的資金,房地產商沒那么多錢怎么辦?


      停供,會不會成為系統性金融風險的開始?


      當然是找銀行借。


      因為房地產交易是一個螺旋上升的價值鏈,而且有具體的土地做擔保,銀行當然愿意借錢,這是穩賺不賠的事。


      并且,銀行除了可以把錢貸給房地產商吃利息,還可以對購房者再次放貸。


      房地產商可能要不斷借了還,還了再借的滾雪球,但老百姓總跑不掉吧。


      于是,一個不斷循環的閉環就產生了:


      地方賣地給地產商,地產商找銀行借錢開發,再把房子賣給老百姓,老百姓再跟銀行借錢,銀行賺來的錢一部分歸于國家財政,又要投入到地方建設城鎮化和工業化。


      這樣城市增值了,地價就要漲,地產商再找銀行借錢買地開發,房價跟著漲,再把高價房子賣給老百姓。


      這個鏈條上的所有環節方都在收益,政府收入越來越高,房地產賣的房子越來越貴,銀行放出的貨幣越來越多,只有最后買單的人承擔著越來越高的房價。


      停供,會不會成為系統性金融風險的開始?


      所以,這個閉環的一切根本都在于最樸實的一點:老百姓的購房需求。


      但這其實又是大家最放心的一點,因為跟國外不一樣,中國人對房子的執念特別深,家是跟房子聯系在一起的,這是剛需的不能再剛需的消費需求。


      在這個基礎上,房地產的生意就成了誰能拿到最多的土地,借最多的錢,搞最快的開發,誰就可以做大做強。


      于是,就有了期房的概念,我作為房產商,剛把地買下,有個設計雛形就可以賣房子迅速收攏資金,去拿下一塊地。


      但很顯然,這一套閉環的缺陷也就是它的支撐點:假如購房不再是老百姓的剛需了呢?假如購房的意愿下降了呢?


      當房子的價格漲到一個無法忍受,脫離現實的頂點,再剛的剛需也只是紙上談兵。


      老百姓只要不買房子,那這個閉環就很難運轉下去,很多時候房地產商都是在預支未來的錢,這個未來的錢是需要消費者填上的。


      停供,會不會成為系統性金融風險的開始?


      沒人填自然就會引發一系列的蝴蝶效應,比如說爛尾樓。


      假如再加上停貸,最終就可能變成旁氏信貸不斷積累壞賬,拉上整個金融系統一起爆炸,這就是所謂的系統性金融風險。


      停供,會不會成為系統性金融風險的開始?



      實際上,這其中的風險國家已經看到了。


      從1994年開始的全社會的土地財政已經快走到了盡頭,中國經濟不可能一直跟房地產深度捆綁。


      從“供給側結構性改革”到堅持“房住不炒”,國家其實一直在實施房地產“軟著落”,盡可能平穩地把這塊雷拆了。


      但確實這三年的疫情帶來太多的不確定,加速了這個進程,老百姓對于買房不再有過去太高的熱情,消費的心態開始有了變化。


      財政需要新的支撐點,銀行需要穩健有力的監管,房地產要盡快脫離金融屬性,回歸商品屬性。


      對于停供這件事本身來說,可以參考國外期房的一些處置措施。


      比如允許購房者違約,歸還他們的首付款,讓他們進行二次選擇和購買,這就保證了整個金融信貸的總資產不變,銀行之前的損失應該去找開發商解決;


      差一點的選擇是督促這些爛尾樓完工,完工后再進行續貸,這中間需要強有力的行政措施去保障購房者的信心。


      而最差的選擇,就是行政逼迫這些消費者立即還貸,甚至一旦不還貸,就降低他們的信用。


      停供,會不會成為系統性金融風險的開始?


      因為市場最寶貴的永遠都是信心,沒有信心,就會立刻引發整個市場的危機,沒有人是傻子,你不可能讓所有人都閉嘴,還要他們像之前一樣把錢交出來。


      當然,真正長期的做法是有其他產業來逐步代替房地產,成為中國經濟的新引擎,財政有新來源、消費有新增長,自然就不需要一直靠房地產刺激經濟的成長。


      這個新引擎其實也很明顯,那就是國家一直在提到的數字經濟。




      停供,會不會成為系統性金融風險的開始?


      數字經濟為什么能承擔房地產接下來經濟增長的重任呢?


      數字經濟既是一個單獨的經濟類別,也是賦能其他產業的技術集群和手段工具。


      很多產業的升級轉型,也就是配合國家在供給側改革當中,用數字經濟提高更多有品質的供給。


      從企業來說,這是未來轉型升級重要的機會,有三個重要的維度值得去思考。


      1、產品維度,產品和服務要數智化,只有數字化,未來有一天才能變成智能化,再變成指數化。

      就像今天的新能源汽車,都在自動化的基礎上發展車機系統,開辟了另一條賽道向智能化發展,讓不同產品之間通過數據連接成為一個生態,滿足用戶在不同場景下的需求。


      2、營銷緯度,借助于短視頻直播,數字技術讓企業的營銷變得有更高的效率,更精準觸達顧客,最終實現更高效的轉化。


      3、運營數字化,借助于數字系統和工具,在企業日常經營中,把所有的資源,包括生產資源、技術資源、產品資源、人力資源全部高效整合,形成數字化,成為可以量化和可視化的數據資產,提升整個企業的運營效率。


      簡單點來說,數字科技會成為我們生產的工具,數據會成為我們最重要的生產要素,乃至于生產力,數字會重構產品,也會構建新的產業平臺。


      停供,會不會成為系統性金融風險的開始?


      數字和產業融合之后的產業數字化和新業態,也是中國接下來重點發展的目標。


      雖然這一次停供,讓很多國有大行都跳出來澄清自己涉及的業務規模很小,整體風險可控。


      但錨定房地產所帶來的隱患,也確實到了應該解決的地步了。


      系統性的金融風險不會發生,但中國經濟也確實需要新的支柱產業站出來了。


      正價盜版被起訴 當當網被起訴7.2億余元 魚雨應該嚴格控制售后服務
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