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      房企新動向:退地 賣資產脫困 輕資產模式受追捧

      房企新動向:退地 賣資產脫困 輕資產模式受追捧

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      編輯: 韓紅
      信息來源: 金融虎
      更新日期: 2022-04-24 15:31:48
      摘要

      在轉型訴求的形勢下,具備輕資產、低杠桿特性的代建業務,備受渴望轉型的房企青睞。嚴躍進分析,這幾年房企在重資產模式中壓力很大,或者說盈利空間相對小,所以代建業務是很多房企關注的重點。并不是所有房企都認可代建模式,因為代建容易使得房企“失去自我”,而一些房企有情懷,希望做出獨立操盤獨立運作的項目。

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      在轉型的形勢下,輕資產、低杠桿的代建業務受到渴望轉型的房企青睞。嚴躍進分析認為,近年來房企在重資產模式下壓力很大,或者說利潤空間比較小,所以代建業務是很多房企的重點。

      雷達財經出品|李羿慧編輯|深海

      繼去年杜松股份的退地風波后,開發商近日再現退地行動。

      4月14日,招商局刮起公告稱,公司全資子公司天津格蘭云天房地產公司持有“津唐(瓜)2007-24號”土地,擬歸還天津經濟技術開發區規管局。

      無獨有偶,撤地消息也來自廣州荔灣龍沙地塊,由廣州時代中國舊改項目華夏幸福競得,杭州花樣年控股持有的住宅地塊。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對雷達財經表示,開發商退地是需要關注的新風險。從企業的角度來看,說明部分企業經營壓力大,消化不了就會通過退地來降低成本,但這可能會影響部分項目的開發節奏。

      除了退地,賣項目也成為很多房企的減負手段。據Zhongfang.com統計,最近兩個月,至少有46家房企公布了56條出售或轉讓信息,其中包括過去排名前100的房企。

      此外,在轉型需求下,輕資產、低杠桿的代建業務受到渴望轉型的房企青睞。嚴躍進分析認為,近年來房企在重資產模式下壓力很大,或者說利潤空間比較小,所以代建業務是很多房企的重點。

      退而求其次的項目并不少見。

      Radar Finance指出,自去年實施集中供地以來,杜松股份是第一家違約后退出土地的房地產公司。

      2021年5月,在杭第一輪集中供地中,杜松股份共斥資45.84億元獲得5宗地塊。兩個月后,杜松股份發布公告稱,經協商,公司決定放棄鄭航楚儲[2021]8號地塊的土地使用權,相關部門不予返還保證金5000萬元,占其2020年凈利潤的14.19%。

      2021年7月9日,瑞安房地產也發布公告稱,已將嶺南天地項目7號、8號地塊返還給佛山市禪城區,并獲得現金補償26.53億元。這一補充金額比賬面凈值24.5億元高出約2億元。

      與杜松股份集中拍賣土地返還的土地不同,嶺南天地是瑞安房地產在2007年以75.1億元拿下的項目,是當時廣東省最大的舊改項目。

      這兩起退地事件在當時引起了很多討論。韓毅智庫認為,房企退地的原因主要包括高價拿地無法兌現利潤、開發資金不足、回籠資金調整布局等因素。

      當時業內認為,雖然集體退會不會成為趨勢,但不排除個別城市會出現更多退會。

      今年1月27日,廣州市土地開發利用發展中心發布《土地解除合同通知書》,顯示廣州市規劃自然資源局已解除荔灣區珠江隧道以西、珠江以南地塊的出讓合同或變更協議。

      據悉,這塊地就是廣州幸福中心,白天鵝池CBD的重要標志性項目。2020年6月,華夏幸福以68.39億元底價拿下荔灣龍沙地塊。

      今年4月,業內有消息稱,在廣州房企時代,中國向廣州政府發出了《關于懇請支持舊改項目退出的報告》,申請向wit

      目前,時代中國已向媒體證實了該報道的真實性,并回應稱,當城市更新政策和市場環境發生變化和調整時,將定期對現有的城市更新項目進行審查,并根據變化進行調整。

      一般認為房企的撤退與資金壓力有關。不過,有知情人士表示,時代中國上述退出舊改與資金回籠并無必然關系,主要是政策調整下項目延期,針對具體業務進行變更。

      不過,這類項目能否按預期退款并賠付,一些業內專家仍不得而知。而且舊改項目如果成功退出,會在當地市場造成多米諾骨牌效應。

      中國不是唯一一個尋求在近期收回土地的開發商。商家刮起,4月14日晚宣布撤地。天津經濟開發區規劃局同意收回土地使用權,并計劃在減少企業補貼后,按照天津公司原支付的土地出讓金支付相應的土地補償費。

      4月18日,“住在杭州網”報道,杭州市2021年出讓的普勒單元第一批R21-21a地塊,目前仍處于干凈地狀態。據該地塊項目公司一位股東透露,正在推進退地進程。

      報道稱,花樣年杭州公司相關負責人表示,“我們在濱江普勒項目土地款的融資上遇到了很大的困難。按照之前的土地出讓合同,因為土地款沒有足額繳納,按照合同條款確實是我們違約?!?/p>

      此外,據《財經》報道,恒大的金融債權人中信信托近日收到廣州城投集團的函件,將通過項目土地退出的方式化解恒大部分風險項目。

      具體來說,恒大

      先啟動項目退地,廣州市政府引入履約能力強的AAA高信用等級主體廣州城投集團作為保證人,保全信托計劃全額本金分期支付,最終使得信托本金安全退出。
      對于頻繁的退地現象,嚴躍進認為,如果退出數量較多的話,可能就是一個系統性的問題。因為從行業角度來講,這說明一些企業經營壓力比較大,而且也會拖慢一些項目的開發節奏,影響了一些房地產項目的供應,這方面是需要引起注意的。
      房企開啟資產處置大潮

      退還土地并非開發商主動“后撤”的唯一策略,部分資金鏈緊張的開發商,正在積極將旗下資產擺上貨架。
      從資金端來看,盡管最近一段時間,有信貸寬松、限購松綁、央行降準等積極的信號出現,但一些民營開發商依然“錢緊”。
      國元證券報告指出,民營房企信用債市場風險事件頻發,截至2022年4月14日,境內發債主體已有20家觸發實質性違約或展期,累計金額達到891.41億元;中資美元債市場觸發違約累計金額達到148.6億美元。
      作為化解房地產市場風險的支持政策之一的房企并購貸款,目前正在快速推進。據中指研究院監測,截至4月8日,各渠道房地產并購類融資額共計2251.2億元,金融機構及資產管理公司等多元化市場主體紛紛入場參與資產處置。
      這些出售背后,又有那些房企在“賣賣賣”呢?
      今年年初,美的置業擬收購金科股份所擁有的南京科宸公司53%股權以及山河宸園公司的50%股權。
      據公告披露的財務數據顯示,截至2021年末,上述兩項目公司的未經審核綜合資產總凈值約為14.59億元,對應約8.31億元的總收購價,金科股份給美的置業打了“六折”。
      1月28日晚,世茂集團公告稱,公司旗下的上海外灘茂悅酒店將出售給上海地產,交易作價45億元。
      類似于金科股份,世茂也對資產打了折扣。數據顯示,外灘茂悅酒店評估值為56億元,項目存在融資余額36億元,以此計算,45億成交價相當于評估值的8折。
      3月15日,富力地產以約7.96億人民幣出售了其位于倫敦的房地產項目,據稱比項目估值價格少了7個億。此后,又有消息稱,富力正與多家房企進行洽談,廣州等地部分項目已經臨近交割。
      據悉,富力地產未來兩個月內需要兌付及回售的國內信用債券超過40億元,7月還有兩筆合計近10億美元的票據到期。
      3月27日,正榮地產公告稱以約1.56億元的價格,將旗下的佛山項目公司51%的股權出售給合作方新希望地產。
      據中房網不完全統計,加入到出售旗下資產補充現金流大軍的房企,名單涵蓋了恒大、融創、世茂、中南、禹洲、奧園等知名房企。資產種類包括項目股權、公司或關聯公司的股權、物業資產、酒店資產,以及銀行股權等。
      嚴躍進表示,當前房企頻繁出售股權、資產,本質上都是為了回籠資金,進一步促進企業流動性的改善。
      標普此前公布的一份報告顯示,2022年116家樣本企業國內債券到期金額約為2300億元,美元債兌付余額為273.25億美元,且主要集中于上半年。
      巨大的償債壓力之下,業內預計房企變賣資產的動作還會持續一段時間。
      輕資產代建模式受追捧
      業內人士指出,盡管出售資產或是房企解困最快的途徑,但短期內度過危機后,長期還是需要優化債務結構,尋找低杠桿時代的新增長方式。
      在此背景下,可以越過拿地融資環節,直接為土地擁有方開發建設項目,過去輕資產模式代建業務,重新進入了房企的視野。
      2022年初,萬科牽手深業集團、深圳市特區建工集團、深圳市人才安居集團,共同成立了代建公司深圳安居建業,其中深圳市政府持股40%,萬科在內的另外三家公司各持股20%。
      有市場傳聞,在碧桂園2021年內部年會上,執行董事程光煜表示,近期提出的住有所居對碧桂園做代建,是一個機會。
      而布局較早的綠城中國和建業地產,已經將代建業務分拆上市。2020年7月,綠城管理控股在香港聯交所主板上市,成為中國代建第一股,過去一年股價漲幅超過了70%。2021年5月31日,中原建業在港交所掛牌上市,成為第二家代建上市企業。
      在房地產代建中,業主方擁有土地,投入資金,項目的開發全過程由更具經驗的代建方來承接,代建方通常按建設總投入的4-6%收費。
      由于代建業務不注入資金,只輸出服務與品牌,代建業務擁有高利潤、低杠桿的特性。數據顯示,中原建業利潤率一直維持在高水平,過往三年平均為60.4%,綠城管理的毛利率也常年在40%以上。
      除了融資環境收緊房企為維持發展,發展代建業務的另一個原因是潛在的市場需求。據悉,去年的集中供地潮中,大量城投公司入場托底,手里聚集了不少資源。據嚴躍進的估算,去年城投公司在全國大概拿了2-3萬幅土地,拿地后有尋求代建方面合作的需求。
      中國指數研究院也預計,代建市場規模行業占比將以年均21.3%的速度高速增長,到2025年,代建行業規模預計滲透率將達到12.5%,對應2021年4.8%的滲透率。按照歐美模式下代建業務占比可做到20%-30%,以平均值25.5%估算,國內代建行業的滲透率還有5.2倍的空間。

      然而,嚴躍進也指出,并不是所有房企都認可代建模式,因為代建容易使得房企“失去自我”,而一些房企有情懷,希望做出獨立操盤獨立運作的項目。


      標簽:公司動態 財經
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